如何消化存量房产，优化增量住房，满足人民群众对优质住房的新期待？

　　近期，各地房地产调控政策密集出台，后续政策导向如何？中共中央政治局会议再次定调。

　　据新华社报道，中共中央政治局4月30日召开会议，强调继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　58安居客研究院院长张波对记者表示，目前，房企项目“白名单”制度不断落地，金融机构加强了对房企的资金支持力度，但一些消极消息依然影响了金融机构对房企的信心，后续，仍需加强防范房企资金侧的风险。

　　消化存量房产、优化增量住房 新房、二手房可更好联动

　　中共中央政治局会议明确提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

　　这一并不常见的提法引发市场关注，如何消化存量房产，优化增量住房，满足人民群众对优质住房的新期待？

　　张波认为，消化存量房产有两个方向，一是“以旧换新”，更好保障改善性住房需求，同时，政府牵头收购的旧房可进入保障房体系，打通这一链条非常重要；二是进一步放开限购，尤其是降低一线城市的购房门槛，以带动更多存量房产去化。

　　张波进一步表示，存量房产消化也应与“城中村改造”相结合，盘活城市存量房产，充分考虑更新城市（300778）面貌，完善基础设施建设，改善城中村居民的居住环境，将有助于活跃房地产市场，促进住房消费的增长。

　　易居研究院研究总监严跃进则表示，所谓的存量房产，一般指二手房房源，近两年，二手房挂牌量有所增加，背后折射的是“二手房不好卖”，这恰恰又涉及成千上万居民家庭换房的问题，因此，接下来要深入研究如何消化二手房，今年最重磅的政策创新就是“以旧换新”，引导房企、国企积极参与其中，对消化市场的二手房将起到积极作用。

　　至于优化增量住房，张波认为，优化增量住房的大方向是“人、房、地、钱”的联动机制有效落地，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，大量中小城市的新增供给会随着人口流入减少同步调整，同时，特大、超大型城市的供给量也会随着人群流动变化进行动态调整。同时，有大量新房库存的城市，可考虑如何将其转变为保障房，同步解决保障房不足及新房库存去化难的问题。“此外，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子，获得更好的服务，这也要求增量住房的品质要进一步优化。”

　　严跃进则认为，优化增量住房要求各地对新房供应要有新思路。比如，一些高库存的区域，后续土地供应应有所控制，同时，也可以通过收购新房或土地项目，作为保障房房源。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱则表示，当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端着力，构建新发展模式，比如，如何解决当下的供应大于需求问题，具体措施可以从收购市场存量房，增加“以旧换新”措施，收购刚需存量房统一改造为保障性住房等，化解当前的刚需二手房去化难的问题。“对于优化增量住房措施，可以从如何助力保交楼，避免出现‘烂尾楼’，化解新房市场的交付风险，为市场提供高品质住宅等方面考虑。”

　　楼市呈现回暖迹象 去化、换新将成市场复苏重要动力源

　　今年以来，为了推动楼市回暖，各地均推出了多项新政。4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

　　4月29日，成都开始落地全市范围内住房交易不再审核购房资格。更早前的4月23日，深圳开启房地产“以旧换新”，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动，提升住房交易便利度，更好满足居民刚需和改善型住房需求。

　　一系列政策之下，4月29日，房地产股大涨。此外，从官方数据来看，一季度，房地产开发投资增速较1~2月份有所扩大，但销售端的新建商品房销售面积、新建商品房销售额两项指标的降幅均较1~2月有所收窄。

　　同时，3月份70个大中城市新房和二手房成交量同比有所上升，且截至3月末，商品房销售价格环比降幅已连续3个月收窄，表明房价急跌情绪已过。

　　中共中央政治局会议再次定调，业内人士认为这对于进一步促进房地产市场复苏意义重大。

　　严跃进表示，此次会议明确提出，要结合人民群众对优质住房的新期待，意味着后续高品质住宅供应会发力，而高品质可以从优化住宅配套设施、降低住宅密度、提高住宅智能化和数字化等方面切入，这也将成为后续房地产市场的一大亮点。此外，消化存量房产和优化增量住房可以让新房与二手房更好联动，促使各地政府考虑如何更好地促进住房“以旧换新”，后续，去化、换新也将成为新一轮提振房地产市场的重要动力源。

　　新京报记者 潘亦纯深圳配资网站